Tribunal da Relação do Porto | Contrato-Promessa, Posse, Mera Detenção, Incumprimento, Insolvência

PROCESSO 237/11.7TYVNG-N.P1

Contrato-Promessa, Posse, Mera Detenção, Incumprimento, Insolvência
I - Não pode reconhecer-se ter havido tradição, para o promitente-comprador, de uma fracção negociada no âmbito de um contrato-promessa se o estado da construção do prédio onde ela se insere for tal que, apesar de se poderem situar as fracções nos espaços que a obra apresenta, as mesmas ainda não sejam passíveis do exercício de poderes de facto do promitente- comprador com exclusão dos demais promitentes-adquirentes de outras fracções no mesmo prédio. E isso, designadamente, se a obra se apresentar num estado que demanda a realização de trabalhos gerais, essenciais à individualização e aproveitamento exclusivo de cada fracção, ao tempo ainda impossível. Por exemplo, no caso de o edifício em que tais fracções haveriam de ficar individualizadas, estar consubstanciado numa cave, dois pisos superiores e um terraço, erigido com pilares e placas, com paredes de alvenaria a dividir o interior de cada um dos pisos e tubagens colocadas nas paredes, sem fios eléctricos, tudo sem revestimentos, acabamentos, janelas ou portas, designadamente aptas a isolar as fracções das restantes áreas do prédio.

II - A celebração de contratos-promessa com eficácia real, em desenvolvimento de anteriores contratos com o mesmo conteúdo, mas com eficácia meramente obrigacional, poucos dias antes do início do processo onde foi verificado o estado de insolvência da promitente- vendedora, permitiria ao promitente-comprador obter a contrapartida para os seus pagamentos, não tendo qualquer crédito a ser satisfeito na insolvência.

III - Ao obter a realização integral do seu direito, o promitente-comprador eximir-se-ia ao rateio subsequente à liquidação do património da insolvente, em termos que, necessariamente, haveriam de redundar na satisfação dos direitos dos restantes credores numa proporção inferior à que ocorreria sem aqueles negócios com eficácia real, maxime os credores com créditos garantidos por hipoteca constituída sobre as fracções em questão.

IV - Nestas circunstâncias, e concluindo-se ainda pela má-fé do promitente-comprador, consubstanciada pelo conhecimento da insolvência iminente da promitente-vendedora, verificam-se os pressupostos para a resolução desses negócios, em benefício da massa insolvente.

V - A resolução de contratos-promessa de compra e venda, na sequência da insolvência do promitente-vendedor, tem eficácia retroactiva. Por isso, não podem ter-se por definitivamente incumpridos contratos-promessa que se tenham por validamente resolvidos, designadamente para fazerem nascer, para o promitente-comprador, um direito ao recebimento em dobro dos sinais prestados.

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Publicado a 02/04/2019

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